연 2%대 주택담보대출, 디딤돌대출 완벽 분석!

오늘은 연 2%대 혜자 주택담보대출인 '디딤돌대출'에 대해서 알려드리겠습니다.
'보금자리론'보다 대출자격이나 소득요건이 좀 까다롭기는 하지만,
대출 제도를 면밀히 보다 보면 꽤 많은 예외사항을 주고 있는 '디딤돌대출'의 제도를 꼼꼼하게 봅시다.
'디딤돌대출' 완벽 분석하셔서, 꼭! 저금리에 필요한만큼 대출 받으시기 바랍니다.

보금자리론과 다르게 디딤돌대출은 대출자격 및 소득요건에서 여러 구분을 하고 있습니다.
대출자격은 미혼인 경우, 기혼인 경우로 크게 나뉘고, 그 안에서 세부 자격으로 또 나뉩니다.

소득요건은 소득과 순자산으로 구분하고 있습니다. 하나씩 살펴봅시다.

1. 대출자격 및 소득요건

▣ 미혼이면서 단독세대주가 아닌 경우

- 무주택 세대주 (세대원은 신청 불가)
- 대출접수일 기준 (실행 후 유지X) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택일 것
- 생애최초는 연소득 7,000만원 이하

※ 세대주란?

세대별 주민등록표상에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의 세대주 및 다음에 해당하는 자
'단독 세대주(=나 혼자 산다)'는 2018년 3월 5일 자 시행된 제도 내용으로 대출 가능 (아래로↓)
형제, 자매는 세대원이 아닌 '동거인'으로 간주함

- 세대주의 배우자
- 주민등록표상 세대원으로 등록된 자 중 대출신청일 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자

(예시) 각자 부모님과 거주 중인 예비부부 남자A와 여자B 둘 중 한 명이 세대주로서 대출 가능

- 미성년인 형제, 자매 중 1인 이상과 동일 세대를 구성하고 대출신청일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 단독세대주

(예시1) 직장인 남자A(만 29세)가 동생 여자B(15세)와 7개월 동안 한 주민등록표상 등재되어 있는 경우 대출 가능
(예시2) 직장인 남자A(만 29세)가 동생 여자B(15세)와 1월~3월(3개월), 7월~9월(3개월) 따로 등재되어 있는 경우(4월~6월은 같은 세대가 아닌 경우) 대출 불가

- 직계존속 중 1인 이상과 동일 세대를 구성하고 있는 경우로, 대출신청일 현재 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상인 만 30세 미만 미혼 세대주

(예시1) 미혼 직장인 여자A(만 29세)가 어머니(만 58세)와 7개월 동안 한 주민등록표상 등재되어 있는 경우 대출 가능
(예시2) 미혼 직장인 여자A(만 29세)가 어머니(만 58세)와 1월~3월(3개월), 7월~9월(3개월) 동안 한 주민등록표상 등재되어 있는 경우 대출 불가
단, 만 60세 미만의 어머니가 유주택자라면 대출 불가

※ 무주택이란?

해당 주택담보대출을 받는 주택 외에 다른 주택, 분양권, 조합원 입주권을 소유하지 않은 것을 의미함
- 본인, 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자도 포함)는 신용정보조회를 통해 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출 불가
- 유주택자 판명 시 : 해당 주택을 처분한 것이 입증되거나, [무주택으로 보는 경우]는 대출 가능

[무주택으로 보는 경우]

1. 상속받은 주택의 공유 지분을 처분한 경우
2. 도시가 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축된 주택으로, 주택 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속 시 피상속인이 거주한 것도 인정함)하다가 다른 지역으로 이주한 경우 (계속 살고 있으면 안 됨!)
(1) 사용 승인 후 20년 이상 된 단독주택 = 20년 미만 X, 아파트 X
(2) 전용 면적 85m2 이하의 단독주택 = 85m2 초과 X, 85m2 이하 아파트 X
(3) 최초 등록기준지에 건축되어 있으며 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의해 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택 건설 후 분양 완료한 경우, 채권자로부터 부적격자로 통보 받은 날부터 3개월 이내에 이 주택을 처분한 경우
4. 개인사업자가 소속근로자의 숙소로 이용하기 위해 주택 건설 후 소유한 경우, 정부 시책으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 소유한 경우
5. 전용 면적 20m2 이하의 주택을 소유한 경우 = 20m2 이하의 주택 2개는 X
6. 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우
7. 주택으로는 등록되어 있으나 폐가 상태, 멸실, 주택이 아닌 다른 용도로 사용되어 공부를 정리한 경우
8. 무허가건물을 소유하고 있는 경우

※ 생애최초 주택구입자란?

분양권 및 조합원 입주권을 설명하는 그림

- 세대주 및 세대원(배우자 포함)이 최초로 주택을 구입하는 자
- 2018년 9월 13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택 취득 이력이 없는 경우 포함
- 2018년 9월 14일 이후 분양권 및 입주권을 취득한 후 처분한 경우 대출 불가
- 해당 주택담보대출을 받는 주택 외에 주택을 소유한 이력이 없고, '기금대출(최초주택구입, 중도금대출)'을 이용한 이력이 없는 경우 인정

※ 미혼 단독세대주 (2018년 3월 5일 시행)

★ 만 30세 이상 미혼 단독세대주(=나 혼자 산다)
- 주택 가격 3억원 이하
- 전용 면적 60m2 이하
- 대출 한도 1억 5,000만원 이하
- 단, 직계존속(or 미성년 형제, 자매)을 주민등록상 신청일 당시에 6개월 이상 부양한 경우,
주택 가격 5억원 이하, 전용 면적 85m2 이하, 대출 한도 2억 5,000만원 이하로 대출 가능


★ 만 30세 미만 미혼 단독 세대주

- 원칙상 대출 불가
- 단, 직계존속(또는 미성년 형제, 자매)을 주민등록상 신청일 당시에 6개월 이상 부양한 경우,
주택 가격 5억원 이하, 전용 면적 85m2 이하, 대출 한도 2억 5,000만원 이하로 대출 가능

▣ 신혼부부인 경우 (대출신청일부터 3개월 이내 혼인신고 예정 또는 혼인신고 후 7년 이내인 경우)

- 합산 연소득 7,000만원 이하
- LH 신혼희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인가구

▣ 부부인 경우 (혼인신고 7년 경과, 무자녀)

- 합산 연소득 6,000만원 이하
- 2자녀 이상 가구 합산 연소득 7,000만원 이하

2. 자산요건

- 부부합산 순자산 소득 4분위 전체가구 평균값 이하 : 4억 5,800만원 이하 (22.06.01.기준)
- 순자산 산출 방법 : [부동산 + 일반자산 + 자동차 + 금융자산] - 금융부채 - 일반부채
- HUG에서 순자산 산출하며, 부적격의 경우 반드시! 이의신청 해 볼 것!
- 주택담보대출 대상 주택 단독 소유 및 배우자(결혼예정자)와 공동 소유(예정) 가능

★ 자산 기준이 초과한 경우

초과 금액 1,000만원 이하 : 0.2%p 가산
초과 금액 1,000만원 이상 : 3%p 가산

- 이의신청 방법 : 기금e든든 으로 부적격 통보일 기준 10영업일 이내

기금e든든

★ 가중금리가 적용된 경우 : 이의신청 1회 가능

3. 대상주택

대출승인일 기준 주택가격 5억원 이하, 전용면적 85m2 (수도권) 100m2(읍, 면 지역) 이하
만 30세 이상 미혼 단독세대주 : 주택가격 3억원 이하, 전용면적 60m2(수도권) 70m2(읍, 면 지역) 이하

★ 주택가격 산정 기준 (여러분의 주택 가격을 확인해보세요!

1) 한국부동산원 시세정보

부동산공시가격 알리미

2) KB 부동산 시세

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리

- 한국부동산원 시세정보와 KB 부동산 시세 중 '낮은 금액'을 주택가격으로 산정

3) 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함) 분양가액(발코니 확장비용 포함) 정보가 없는 경우 [ex. 청약 당첨]
- 300세대 이상
- 대출신청일이 사용승인일 이후 6개월 이내
- 재개발, 재건축 아파트는 신청 불가
- 2021년 11월 12일부터 신규 분양 아파트 최초 계약자에 대한 신규 우대금리 도입 (-0.1%p)

4. 대출한도 및 금리

★ 대출금리 : 연 2.15~3.00% (우대금리 추가적용 가능)

최대 LTV 70%
최대 2억 5,000만원
(신혼가구 2억 7,000만원 / 2자녀 이상 3억 1,000만원 / 만 30세 이상 미혼 단독 세대주 1억 5,000만원)
디딤돌대출 예상 대출가능금액 조회하기 ☜ 클릭 (한국주택금융공사 홈페이지)

5. 대출취급 기관

6. 추가 : 대출 원리금상환계산기 (원금/이자 계산기)

http://부동산계산기.com/대출이자

부동산계산기

위 링크에 접속하시면 바로 아래와 같은 창이 뜹니다.

예시를 통해 사용방법을 알려드릴게요.
<예시> 대출금액 2억 5천만, 대출기간 30년, 연 이자율 3.0%의 경우
25000만원
360개월
3.0% 입력

총 이자액은 30년간 1억 2천만원 정도
월원리금상환액 100만원 정도

매월 원금은 43만원, 이자는 61만원 가량 부담합니다.

참으로 까다로운 디딤돌대출과 부동산 대출이자 계산기를 잘 활용하셔서,
필요한만큼 대출 받으시기 바랍니다!

또, 대출 관련해서 질문있으시면 댓글로 남겨주세요. 성심성의껏 답변해드립니다. :)