Fact Check! 상생임대주택 양도세 비과세 핵심 내용 정리

 

1. 상생임대주택 2년 거주요건 면제 여부

"상생임대주택"으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주여건 2년이 면제되지 않는다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것이다.

양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음

 

<예시1 : 1세대 3주택자인 경우, 과세 여부>

구분	주택A	주택B	주택C
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과 세	과 세	2년 거주시 비과세 (1세대 1주택)
양도 시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

 

<1세대 1주택 판정 시 주택 수 제외 요건 (상생임대주택으로 인정)>

구분	적용요건
일시적 1가구 2주택	이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우
상속주택	(저가주택, 소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외 -가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 -지분요건 : 40% 이하 (기타) 5년간 주택 수 제외
지방 저가주택	1세대 2주택자 + 공시가격 3억원 이하+ 소재지요건 -수도권, 특별시(읍, 면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

 

 

2. '직전 임대차계약'의 의미

“직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는다.

<주택을 매입하며 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 불인정>

 

<주택 매입 후 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정>

 

3. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약'의 임차인 동일 여부

“직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의  임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다.

 

 

4. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 사이의 시간적 공백

공백 가능하다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없다.

 

 

5. '상생임대차계약'을 '상생임대주택'으로 인정받을 수 있는 기간

2021년 12월 20일(소급 적용)부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.

※ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장함.

 

6. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생임대차계약'으로 인정되는지 여부

가능하다.

 

 

7. 등록임대주택사업자의 임대주택도 '상생임대주택' 가능 여부

가능하다.

 

 

8. 임대주택이 '다가구주택'인 경우

추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 

※ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄.

 

 

9. '직전 임대차계약'과 '상생임대차계약' 의무임대기간 판정

직전 임대차계약에 따라 임대한 기간은 1년 6개월 이상이어야 한다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간은 2년 이상이어야 한다. 단, 계약 상의 임대 기간 X 실제 임대 기간 O 

 

<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

➊ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우
➋ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우
➌ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례>

➍~➏ 실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우

 

<상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례>

➊ 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우
➋ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우
➌ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우

 

<상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례>

➍~➏ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우

 

10. 전세 → 월세 또는 월세 → 전세 전환하는 경우

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률을 활용하여 계산한다.

예시1) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함

예시2 ) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함

 

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임대료 계산

 

220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답.pdf

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