재개발, 재건축, 리모델링의 차이

2021년, 30년이 넘은 서울의 주택 비율이 50%에 다다르게 되었습니다.
서울에 있는 신축 주택은 엄청난 희소성으로 인해 말 그대로 '부르는 게 값'인 상황이죠.
이에 윤석열 정부에서는 작년 하반기부터 250만 호 공급 공약을 제시했고,
재개발 재건축 연한을 이미 넘었지만 사업이 시행되지 않았던 서울과 1기 신도시에 이목이 집중되고 있습니다.

사람들은 인프라가 잘 갖춰져 있는 서울과 1기 신도시에 여전히 살고 싶어 합니다.
헌 집만 새 집으로 바뀐다면 더할 나위 없이 좋겠죠.

2022년 1월, 열기가 식은 시장에서는 재건축 가능성이 높은 단지의 호가가 1억~3억 이상 올랐습니다.
서울과 1기 신도시 중 분당은 높은 호가로 거래가 활발하게 되기도 했습니다.

실제로 저도 이 시기에 일산에서 거래를 진행하려 했으나,
호가는 빠르게 바뀌었고 물건이 들어가는 경우도 많았습니다.

시장이 빠르게 과열될 때, 초보 매수자는 일명 '패닉 바잉'을 하기도 합니다.
내가 고민하면 물건 가격이 바뀌거나 물건이 사라져 버리니까, 제대로 알아보지 않고 일단 매수부터 하는 것이죠.
하지만 재개발, 재건축, 리모델링은 '사업성'과 '주민동의율' 등 고려해야 할 사항들이 많고,
긴 시간이 필요로 하는 오랜 레이스입니다.

하지만 진득하게 기다리면 꽤 괜찮은 수익을 안겨주는 투자처가 될 수 있습니다.
또 재개발 재건축 물건이 새로운 주택으로 준공되기 전에 매도하는 전략도 세울 수 있습니다.

오늘은 '재개발'과 '재건축', '재건축'과 '리모델링'에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

---

먼저, 재개발과 재건축, 리모델링의 개념을 알아보겠습니다.

재개발이란?

주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등 기반 시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 사업
쉽게 말해 동네 전체를 새롭게 바꾸는 사업이라고 볼 수 있습니다.

서울에서는 '마포 래미안 푸르지오(마래푸)-아현 뉴타운 3구역', '경희궁자이-돈의문 뉴타운 1구역' 등이 있습니다.

재건축이란?

정비기반시설이 양호한 곳에 노후, 불량주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업
1기 신도시처럼 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳에 오래된 주택을 철거하고 새로운 주택을 짓는 것입니다.

서울에서는 '개포 프레지던스 자이-개포주공 4단지', '대치동 래미안 팰리스-대치동 청실아파트' 등이 있습니다.

리모델링이란?

정비기반시설이 양호한 곳에 노후, 불량주택을 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 사업
기존 주택의 구조를 재활용한다는 점에서 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 재건축과 차이가 있다.

---

재개발, 재건축, 리모델링은 주택 소유자가 하고 싶다고 마음대로 할 수 있을까요?
당연히 그렇지 않습니다. 앞서 이야기한 대로 '사업성'이 우선되어야 합니다.

지금 말이 참 많은 '둔촌주공'의 경우,
공급 물량이 없는 서울에서 1만 세대 이상의 공급을 유발한다는 점이 가장 큰 메리트였습니다.
또 노후화된 주택이 잔뜩 있는 서울에서 신축 대단지 아파트의 사업성은 뛰어나겠죠.
그래서 '둔촌주공'이 재건축을 하겠다고 했을 때,
거대한 건설사에서 수주를 앞다투어하곤 했습니다.
현재는 현대 시공사(현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설)로 확정되어 역시 대형 건설사가 책임지고 있다는 것을 알 수 있습니다.

대형 건설사가 재개발/재건축을 시행한다는 것은 결국 '사업성'이 좋다는 것을 의미합니다.
대형 건설사는 특히나 더욱 사업성을 1순위로 선정하기 때문입니다.

또, 재건축보다 리모델링을 시행해야 사업성이 높은 주택은
조합원에서 안 되는 재건축을 우기며 시간을 보내기보다는, 가능성이 높은 리모델링을 추진하는 것이 유리합니다.
하지만 리모델링이라고 재건축보다 조합원 분담금이 저렴할 것이라는 보장이 없어, 재건축을 더 선호하기는 합니다.

다시 돌아가 봅시다.
내가 매매하려는 주택은 재개발/재건축이 될까, 리모델링이 될까 어떻게 알아볼 수 있을까요?
객관적으로 파악할 수 있도록 따져봐야 할 것을 정리해보았습니다.

---

<재건축 vs 리모델링 가능성 조건>
1. 세대수
2. 준공연도/연차
3. 대지면적(평)
4. 평균 대지지분(평)

5. 용도지역6. 재건축 용적률(%)7. 리모델링 용적률(%)8. 재건축연면적(평)9. 리모델링 연면적(평)10. 재건축 : 84타입 세대수 / 일반분양물량 / 물량 증가율 / 59타입 세대수 / 일반분양물량 / 물량증가율11. 리모델링 : 84타입 세대수 / 일반분양물량 / 물량증가율 / 59타입 세대수 / 일반분양물량 / 물량증가율12. 비고 : 10번 값과 11번 값을 비교하여 확정

---

각 조건별로 세부내용은 다음 포스트에서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.

---