대한민국 부동산의 역사 (1977~현재)

'대한민국 부동산 지난 10년 앞으로 10년(채상욱)' 책에서 발췌했습니다.

 

<1970's~2000>

 

▶1977년 분양가상한제 시행

-공급자 입장에서 100원에 팔 수 있는 것을 분상제로 인해 50원에 팔아야 하니 공급을 안 함.

-공급 감소가 누적되어 주택 가격 폭등

 

▶1990년 초반  200만 호 공급으로 시장 안정

 

▶1997년 IMF로 침체된 시장을 살리기 위해 주택시장 규제를 완화하며 분상제 폐지

 

▶2000년대 주택가격 상승

 

<노무현 정부 (2003~2008)>

▶주택 공급 과잉

-2기 신도시와 혁신도시 등 택지 지정이 과도하게 이루어짐. 2010~2013년 부동산 시장 침체를 가져 옴.

 

▶2005년 8.31 대책

-분양가 상한제 부활

 

<이명박 정부 (2008~2013)>

▶부동산 침체기

-2011년 악성 미분양이 급증함

-2007년부터 4년 동안 지은 아파트 중 팔린 게 없었음. 건설사 휘청.

 

▶하우스 푸어

-2011~2012년 서울 부동산 2년 연숙 하락폭이 전국에서 제일 커서 사람들이 충격 받음.

-집 가진 사람들을 '하우스 푸어'라고 놀렸음.

 

<박근혜 정부 (2013~2017)>

▶2013~2014년 부동산 대폭락 루머가 만연함.

 

▶2013년 4.1 대책

-부동산 시장 정상화를 발표

-보금자리주택 정책 연 2만 호로 공급 축소, 총 20만 호까지만 건설하겠다.

-이미 20만 호 공급된 상태여서, 강제로 종료됨

-50만 호 공급이 순식간에 사라짐

 

▶2014년 7.24 대책

-최경환 경제부총리 취임사 '빚 내서 집 사세요'

-LTV 70% + DTI 60%로 완화

-영끌해서 집사기 시작. 주택가격 상승

 

▶2014년 9.1 대책

-공급 축소 및 수요 촉진 발표

-택지개발촉진법 폐지 (임기 중 신도시 없음)

-2017년 말까지 LH 신규 택지 지정 X (집 지을 땅이 없어짐)

-집 지을 토지가 없어지면, 5~6년 동안 공급 절벽을 야기함

-재건축 연한 40년 -> 30년으로 단축

-재건축 안전진단 점수에서 구조 안정성 비율을 20%로 낮춤. 주거환경 비율을 40%로 높임. 안전진단 통과가 쉬워짐.

=임대주택 공급 상한선을 15%로 낮춤

 

▶2015년 12월 부동산3법

-재개발 재건축 정비사업의 손익 극대화 (분상제 폐지)

-분양가격이 과도하게 올라 종전 분양가 대비 110%까지 인상하는 마지노선을 만듦

-10%씩 꾸준히 분양가격이 상승함

-시장 전체에 상승 흐름이 퍼짐

 

▶2016년 11.3 대책

-9.1 대책으로 신도시 개발이 없다는 것이 정해졌고, 신축 역시 없을 것이라는 예상에 구도심 분양권 가격이 상승함

-당시 분양권은 분양 후 6개월 지나면 전매 가능, 주택이 아니어서 취득세도 없었음. 시세보다 낮은 가격에 당첨되면 프리미엄 붙여서 팔아버렸으면 됐었음.

-정부에서 이를 막기 위해 '청약조정지역'을 발표함

-분양권을 규제하니, 입주권에 프리미엄이 붙는 풍선효과가 발생함

 

<문재인 정부 (2017~2022)>

▶2017년 6.19 대책

-부동산 가격 상승을 잡기 위해 규제 등장

-LTV 70% -> 60%

-다주택자, 갈아타기 하는 사람들의 부동산 거래가 활발해지자 그들에 대한 규제 강화

 

▶2017년 8.2 대책

-청약조정지역 내 다주택자 부동산 거래 시 중과세

-LTV 60% -> 40%

-재개발 재건축 조합원 입주권 거래 제한, 조합설립인가 후 지위 양도 불가

-투기과열지구 내 재건축 분양 당첨 시, 5년 재당첨 제한

-재건축 초과이익환수제 부활

-청약제도의 대대적인 변경

-투기과열지구, 조정지역 1순위 자격 청약통장 12회 납부 -> 24회 납부

-청약조정지역 75%, 투기과열지구 100% 가점제로 공급

-매매를 할 수 없는 사람들이 전세대출을 일으켜 갭투자 시작

-비거주 전세 레버리지 갭투자 증가 : 집주인이 갭투자 > 전세입자가 전세대출 받아 갭투자 > 전세입자의 집에 들어온 또다른 전세입자도 전세대출 받아 갭투자

 

▶2017년 12월 임대주택등록활성화

-양도소득세 중과가 된 다주택자들이 집을 팔지 않음

-다주택자가 임대사업자 등록하고, 주택이 일정기준 충족하면 장특공제를 8년에 70%로 공제해주겠다는 내용을 발표함

 

▶2018년 9.13 대책

-임대주택등록 시 6억원이 넘는 주택에는 장특공제가 불가능하도록 바꿈

-조정지역 내 임대등록 시 종부세 내도록 변경

-조정지역 내 다주택자인 경우 종부세 인상

-2주택자 200%, 3주택 이상은 300%로 세부담상한선 높임

-갭투자 25% 감소

 

▶갭투자의 시대

-1세대 1주택자는 실거래가 9억원 이하 주택을 보유기간 2년 채우면 비과세.

but, 8.2 대책으로 2년 보유 조건 + 2년 실거주 조건이 추가됨

-2019년 2월 소득법 시행령 개정 : 다주택자일 때는 자가에 거주해도 2년 실거주 카운팅이 안 되게 함

-소득령 154조로 인해 1주택 갭투자자가 실거주를 안 하고 전세 2년 두번 돌리면(총 4년) 비과세로 혜택

 

▶2019년 10.1 대책

-1주택 갭투자자 규제 시작

-9억원 초과 부도안 보유 시 전세대출 보증 일부를 금지함

 

▶2019년 12.16 대책

-9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9~15억은 20%, 15억 이상 초고가는 0% 제한

-종부세 인상 2주택자 200% -> 300%

-소득령 154조 수정 : 거주요건 2년 충족 시 9억 이하 비과세 혜택 가능

-양도세 강화

-다주택자 장특공제 배제, 중과세 적용 한시적 유예로 매도하게끔 유도

-똘똘한 한 채로 몰아감