부동산 거래 과정(3) 계약서 작성, 특약사항, 중개수수료, 계약 시 준비물

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오늘은 3단계, 대망의 '계약서 작성하기'입니다.
계약서를 작성하기 전에 어떤 준비를 해야 하는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

3단계 - 계약서 작성하기

1. 매매계약서 특약사항 조율하기

계약일이 결정되면, 중개사는 매수자와 매도자 간 요구사항을 조율하기 시작합니다.가격 조정부터 특약사항 등 많은 내용을 조율하게 되는데요,이 단계에서 서로의 요구조건에 맞지 않아 매매계약이 이행되지 않는 경우도 빈번합니다.저는 개인적으로 이 단계에서 가장 많은 스트레스를 받았고, 그만큼 가장 많이 공부하게 되었습니다.역시 어떤 사람과 '조율', '협상'을 하는 일은 참으로 어렵습니다.

일반적으로 매매계약서에 들어가는 특약사항을 정리해보았습니다.
이 중, ★표시가 있는 근저당, 매도인 하자부담 6개월 특약사항은 분쟁의 소지가 많으니, 필요한 경우 꼭 계약서에 명시하기 바랍니다.
그 외의 특약사항은 대부분 중개사가 알아서 넣어줍니다.

단, 특약사항을 무리해서 넣으려다가 계약이 파기되는 경우가 없도록 매도자와 매수자의 이익을 함께 고려하여 현명하게 조율하기 바랍니다.

① 현 시설 상태에서의 매매계약이며, 매수인 현장확인 및 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함.
② 현 시설물 상태의 계약이나 계약시에 중대한 하자(누수, 보일러고장, 하수도막힘, 유리창파손)이 있을 경우, 매도인은 이를 수리해 주기로 한다.
③ 잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 하며, 장기수선충당금, 선수관리비는 잔금일 기준으로 정산한다.
④ 잔금일 또는 본 부동산의 인도일은 매도인과 매수인이 협의하여 조정할 수 있다.
⑤★근저당이 있는 경우 : 등기사항전부증명서상 xx은행 채권최고액 xx원 근저당권 설정 상태이며, 매도인은 매매 잔금시 전액 상환 말소하기로 한다. 또한 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
⑥ 공동명의인 경우 : 매매대금은 공동명의자 중 xxx명의의 계좌(xx은행, xxx-xxxx-xxxx)로 입금한다.
⑦★매도인은 잔금기준일 6개월 내에 대해 매도인의 하자담보(누수 및 보일러고장 등)에 대한 책임을 진다.
⑧ 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산 매매 일반 관례를 따른다.

 

2. 중개수수료 확정하기

계약서를 작성하기 전에 중개보수를 확정하세요.
구두로 중개보수를 정하게 될 경우, 이후 말이 바뀌어 분쟁소지가 있으니 문자 또는 문서의 형태로 확정하기 바랍니다.

 

참고하시라고 "중개보수 요율표"와
"부동산 계산기-중개보수" 링크 ☜ 클릭함께 첨부합니다.
고가주택이 아닌 경우, 대부분 상한요율에 맞춰 수수료를 드립니다. 고가주택은 잘 협의하셔서 확정하기 바랍니다. 부가세(vat) 포함 금액인지, 미포함 금액인지도 확인하기 바랍니다.

부동산계산기

주택 가격 5억원은 2억~6억원 사이에 해당되기 때문에, 상한 요율은 0.4%입니다.
중개보수는 5억원 X 0.4% = 200만원이며, 부가세(vat)를 포함하연 220만원입니다.
여러분이 매매하시는 물건의 가격을 넣어 편하게 계산해보기 바랍니다.

 

3. 중도금 납부 여부 확인하기

과거에는 부동산 매매 거래 시,
계약금(10%) - 중도금(40%) - 잔금(50%) 순서로 지불하는 것이 일반적이었으나,
최근에는 계약금과 잔금 간격이 짧은 경우 중도금을 생략하는 경우가 많이 있습니다.
그러나 매도자가 입주할 집 중도금을 납부해야 하는 등의 사정에 따라 중도금을 필요로 할 수 있습니다.
사전에 확인하셔서, 예산 마련이 가능한지 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.
중도금 관련 내용은 4단계에서 구체적으로 말씀드리겠습니다.

 

 

 

4. 계약금 준비하기

① 필요한 만큼의 계약금을 준비해주세요. 통상적으로 매매가의 10%입니다.
ex. 매매가 5억원일 경우, 계약금 5,000만원

② 계좌이체 한도를 확인하세요.
부동산 거래는 한 번에 큰 돈이 오가는 거래이기 때문에, 입출금 과정에서 문제가 생기면 소유권이전등기가 안 되거나, 곤란한 경우가 많습니다. 통상적으로 계좌이체 한도증액은 잔금일 직전에 많이 하지만, 저는 계약일 때 한 번 해보시는 것을 권해드립니다.
5대 주요 시중은행의 경우 자동화기기(ATM) 인출 및 이체는 30만원, 모바일뱅킹 등 전자금융거래 이체 30만원, 창구거래는 인출과 이체를 포함해 100만원까지 가능합니다.
인터넷, 모바일 또는 유선을 통해 계좌일 당일 또는 전날에 이체한도증액을 하시기 바랍니다.

 

5. 막도장과 신분증 준비하기

계약서에 찍을 막도장이 필요합니다.
매수인은 막도장, 매도인은 인감도장과 그 외 서류가 필요합니다.
매수인은 막도장과 신분증만 준비하시면 됩니다.

자 이제, 계약서를 작성하기 전까지 고려해야 하는 사항들을 모두 정리해보았습니다.
4단계부터는 계약일 이후부터 소유권이전등기일까지의 세부 과정을 다뤄보도록 하겠습니다.

 

부동산 거래 과정(4) 계약 시 분쟁사항

 

누구도 알려주지 않는 "진짜 부동산 매매 과정"(5)