부동산 거래 과정(4) 계약 시 분쟁사항

이전 단계의 내용을 아직 못 보셨다면? 아래↓↓↓ 게시물을 '클릭'!

부동산 거래 과정(1) 부동산 방문 예약, 부동산 어플 활용하기

 

부동산 거래 과정(2) 등기부등본, 건축물대장 열람, 주택담보대출, 예산 계획하기

 

부동산 거래 과정(3) 계약서 작성, 특약사항, 중개수수료, 계약 시 준비물

 

오늘은 4단계입니다. 계약일부터 잔금일까지 기간 동안 발생할 수 있는 분쟁사항을 알려드릴게요.

여러분들은 분쟁사항없이 안전하고 깔끔하게 거래가 이루어질 수 있기를 기원합니다.

많이 발생하는 분쟁사항과, 각 상황별로 어떤 대처를 할 수 있는지 알려드리겠습니다.

 

4단계 - 잔금일까지의 분쟁사항

1. 매도자의 일방적 계약 해지

2020년처럼 급격한 부동산 상승기에 매도자의 일방적 계약 해지가 많이 발생합니다.

저 역시도 반강제적인 계약 해지를 경험했는데요. 눈 앞에서 사려고 했던 물건이 갑자기 사라지거나 계약 파기를 당하면 꽤나 스트레스를 받게 됩니다.

왜 부동산 상승기에 일방적 계약 해지가 많이 발생할까요? 예를 들어보겠습니다.

주택 가격 4억(계약금 4,000만원)에 계약 후, 해당 지역 또는 재개발 이슈로 인해 주택 실거래가가 5억이 되었습니다.

이런 경우, 매도자는 3가지 고민을 하게 될겁니다.

1) 기존에 계약한대로 4억에 판다.

2) 주택 실거래가가 잔금일 이전에 6억이 된다면, 계약금배액배상 후 6억 호가에 판다.

3) 매수자에게 비협조적인 태도를 보이거나 계약이 쌍방합의로 파기될 수 있도록 한 후, 계약금 4천만원을 배상하고 5억에 판다.

매도자가 주택 가격이 올라 매도를 고민하는 것은, 부동산 투자를 함에 있어 당연한 모습입니다.

다만, 매수자는 일방적 계약 해지를 방지하기 위해, '중도금 납입 행위'를 할 수 있습니다.

사전에 매도자와 합의가 된 상태에서 중도금을 납입하는 것이 원칙입니다만, 판례에 따르면 잔금 중 일부를 먼저 납부한 경우도 법적 효력을 인정하고 있습니다. 관련 판례를 살펴보겠습니다.

시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다거나 매수인에게 계약내용 변경 요청의 상당성이 인정된다고 할 수 없고, 이행기 전의 이행기 착수가 허용되어서는 안될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결)

부동산 매매 시 중도금 액수가 10%정도밖에 안되어도 엄연히 대금의 일부로 보게 되며, 이 중도금의 지급으로 매수인은 계약의 이행에 착수한 셈이 된다. 따라서 일단 중도금을 받은 매도인은 계약금의 배액을 교부하고 계약을 해제할 수 없게 된다. (민법 제565조 1항 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금액을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다)

더불어, 중도금 납입과 관련하여 '특약사항'을 기재할 수 있습니다.

매수인과 매도인의 경우를 나눠 살펴보겠습니다.

★ 매수인 : 반드시 매수해야 하는 물건의 경우, 계약서 상 중도금을 걸고 기일 전이라도 중도금을 납입해 계약 해제를 하지 못하도록 특약을 설정하고 이행하기
★ 매도인 : 중도금을 걸더라도 중도금 기일 전 납부는 불가능하다는 특약을 계약서에 기재하여 유리하게 계약을 진행하기

 

2. 매도자의 이중 계약

이런 경우는 매도인이 해당 주택을 조금 더 비싼 가격에 팔기 위해서 불법행위를 저지르거나,

매수인의 계약금 또는 잔금을 갈취하고자 하는 의도에서 발생하는 경우가 많습니다.어떤 사례인지 살펴보겠습니다. 매수인A, 매수인B, 매도인C가 있습니다. 매도인C는 매수인A와 22년 6월 1일에 시가 4억원짜리 주택을 계약했습니다. 계약금으로 4천만원을 받았고, 잔금일은 22년 8월 1일입니다. 매수인A가 계약금 납부 이후 등기부등본을 확인하니, '갑구'에 소유자(또는 가등기)가 매도인C가 아닌 매수인B의 이름으로 기재가 되어 있었습니다.또는 매도인C의 일방적 계약 해지 후 추적한 결과 매수인B와 22년 5월 20일에 해당 주택 계약을 체결한 사실을 발견하게 되었습니다. 이 때 매수인A는 매도인C에게 어떤 권리를 행사할 수 있을까요?대법원에서는 이런 경우, '부동산 이중매매 배임죄'로 처리하여 처벌하고 있습니다.해당 판례를 살펴보도록 하겠습니다. 해당 판례의 내용을 더 자세히 보고 싶다면? ☜ 클릭

  부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. <그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위>는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다.

  ③ 부동산 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘어 지급된다. 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 당사자가 임의로 계약을 해제할 수 없는 구속력이 발생한다(민법 제565조 참조). 그런데 매수인이 매도인에게 매매대금의 상당부분에 이르는 계약금과 중도금까지 지급하더라도 매도인의 이중매매를 방지할 보편적이고 충분한 수단은 마련되어 있지 않다. 이러한 상황에서도 매수인은 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 줄 것으로 믿고 중도금을 지급한다. <즉 매수인은 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 줄 것이라는 신뢰에 기초하여 중도금을 지급하고, 매도인 또한 중도금이 그러한 신뢰를 바탕으로 지급된다는 것을 인식하면서 이를 받는다.> 따라서 중도금이 지급된 단계부터는 매도인이 매수인의 재산보전에 협력하는 신임관계가 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 된다. 이러한 신임관계에 있는 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자로서 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하게 된다. 나아가 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 고의로 제3자에게 목적부동산을 처분하는 행위는 매매계약상 혹은 신의칙상 당연히 하지 않아야 할 행위로서 배임죄에서 말하는 임무위배행위로 평가할 수 있다.

따라서 매수인A은 이중계약을 발견한 경우, 자신의 부동산 취득에 지장을 초래한 행위를 한 매도인C에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 상황에 따라 매수인B가 이중계약임을 알고 '고의로' 행위를 한 것을 증명한 경우, 매수인B에게도 손해배상 청구를 할 수 있습니다만, 현실적으로 증명하기 어려운 경우가 많습니다.

 

 

3. 잔금일 이전 등기부등본 상의 변동사항 발생

계약일 때 확인한 등본 또는 건축물대장의 내용이 잔금일 이전에 변경된 사항을 발견하셨다면, 매수인은 일방적으로 해당 계약을 해제할 수 있습니다. 실제로 제가 매매계약서 특약사항에 넣은 내용을 알려드립니다.

"매도인은 잔금 시까지 현 등기부등본 상태를 유지하며, 기타 매도인의 고의/과실에 의한 등기부 상 하자 및 변동이 발생하면 매수인은 일방적으로 계약을 해제할 수 있다."

 

 

4. 매매 목적물로 인한 분쟁사항 (도어락, 오븐, 시스템에어컨, 샹들리에 등)

고가의 옵션 또는 매도인이 설치한 가구가 있는 경우, 단독주택의 경우 고가의 소나무 등이 분쟁사항의 원인이 됩니다.

먼저 매수인은 계약일 전에 주택 내/외부를 살펴보면서, 고가의 오븐, 에어컨, 도어락, 샹들리에, 조명, 가구 등을 포함하여 매도하는 것인지를 정확하게 확인하세요.

고가의 물품이 있는 경우, 메모를 해두었다가 중개사를 통해 매도인에게 각 물건의 포함 여부를 확인하고,

계약서 특약사항 또는 별도의 합의서 양식에 작성하기 바랍니다.

 

이 외에 다른 분쟁사항이 발생한 경우,

'LAWTALK(로톡)' ☜ 클릭의 도움을 받아보기 바랍니다. (광고 아님X)

저도 부동산 매매 및 전세계약서를 쓰는 과정에서 무료 글쓰기로 상담을 받았는데, 도움이 되었습니다.

로톡 - 변호사가 필요할 땐, 로톡

 

 

오늘은 잔금일이 다가오기 전까지 발생할 수 있는 분쟁사항에 대해 알아보았습니다.

다음 5단계에서는 잔금일 때 무엇을 하는지, 어떤 것을 준비해야 하는지와 소유권이전등기의 간단한 과정을 살펴보도록 하겠습니다.

 

누구도 알려주지 않는 "진짜 부동산 매매 과정"(5)